很多时候，人们对于一个事物的认知，是受外部舆论或者媒体影响的，比如说，住宅和商业地产领域，开发商如过江之鲫，我们就会认为产业园区和租赁住房这些领域，也是同样的逻辑。

这里面，可能有一些错觉。

不知道为啥，写到这里，清河脑中突然闪现的是新加坡模式。尤其是现在国内正在经历烂尾楼和开发商躺平等一系列事件，估计很多人应该对于香港模式有了自己的判断。

我个人觉得，新加坡之所以可以吸引国人目光，有四个主要特点：

一是以人民行动党为代表的实用主义精英政治

二是以淡马锡体系为代表的国家资本主义

三是国资主导下的开发区和科技园体系

四是以保障性组屋和商品化私宅搭配的居住体系

以本号的命格，大概率hold不住话题一；咱们只能努力聊下话题二三四。这一章，先说下话题三，下一章聊话题四，分别对应的产业园区和租赁住房，也就是标题里所说的“安居乐业”。

和商业地产不同，安居和乐业这两类资产，是城市竞争力的载体和基础，也与城市们在产业要素（产业、人才、技术、资金）的争夺息息相关，自带政策属性，或者叫战略性基础设施，很难与其他纯商业的混同。

这些兼具政策性和商业性的领域里，城投会是一股不容忽视的重要力量。

其实在我看来，城投是城市投资平台，是一个相对宽泛的定义，但是也不能无限泛化。。。比如虽然万科的大股东是深铁，绿地的第二三股东是上海城投和上海地产，还是要归入开发商，而不是城投，至少目前不是。。。

01

产业地产商VS城投

两者是等量齐观不分伯仲吗？

先看产业园区吧。

我从《产城观察网》上找到了最近半年全国范围内工业用地的出让统计，由于数据太多，我就挑2022年4、5、6三个月看下。

4月，全国工业用地出让16.8万亩，其中：产业企业拿地面积占比77.15%，产业地产商拿地1.16%，政府平台公司（城投）拿地19.9%。

5月，全国工业用地出让18万亩，其中：产业企业拿地占比81.52%，产业地产商拿地占比1.4%，城投拿地占比15.45%.

6月，全国工业用地出让16.9万亩，其中：产业企业拿地占比80.37%，产业地产商占比0.78%，城投拿地占比17.01%。

从类别来看，工业用地占比为93%，物流仓储占比5%左右，科研用地占比为2%左右。华东占到了全国工业用地出让的40%左右。

这里面的产业地产商，就包括了联东、亿达、中南、平谦、金地、万洋等等。我小小惊讶了一下。。。

各种媒体里热闹来热闹去的这些产业地产商，其实增量比例只占到了市场的1-2%左右，而悄无声息的城投们，基本占到了20%左右的份额。

如果认为产业地产商是这个市场的全部，那就确实是一叶障目不见汪洋了，咱们之前聊过，产业用地对于各地政府的重要性与日俱增，而且产业用地的价格是被政府人为压低的，更多是瞄向了终端的产业客户。

对于靠销售产业地产来套利的做法，估计会收紧，一线城市已经在做了，估计其他城市会有个学习的过程。

当然了，各种参与者都还是要求生存，城投拿了这么多产业用地，未必都有做好的能力，所以对于产业园区资产管理能力的需求，是刚需。

前段时间，华夏幸福、联东等销售型重资产玩家，等都说要搞轻资产服务，瞄准的服务对象，主要是政府和城投，精明的他们突然意识到，随着城投们越来越活跃，重资产这块的钱有人出了，有人持资产，有人背负债，轻资产输出，它不香吗？

投资方和业主们的短板和痛点，在招商运营。。。这个焦虑不用贩卖，它，就在那里。

02

城投与产业园运营商

完全可以取长补短合作共赢

简单讲一个中城新产业在成都温江的例子吧。

温江，在成都西北部的一个区，本来默默无闻，现在已经发展成为成都生物医药健康产业的三极之一。排名第一的，还是位于高新区的天府国际生物城；温江的医学城和健康产业聚集区，紧随其后算第二；双流的医药产业也在快速追赶。

2018年，成都医学城的三医创新中心项目的三期建成投运。这个项目的投资商，就是区级平台九联集团。

彼时的九联集团，和众多地产城投企业类似，说白了，没啥资源积累，但就是敢干。按照他们自己领导的说法，“三无企业”、“三大派头”、“三大思维”，特点鲜明。

“三无”说的是，无专业运营团队、无园区运营理念、无产业资源；

“三大派头”说的是员工“包工头”派头、“包租婆”派头、“包身工”派头。

“三大思维”说的是典型的“等靠要”思维：等企业入住的思维、靠招商部门引进的思维、要政策扶持的思维。

新人练手，是需要代价的。。。项目运行一年后，项目三期的租金收入还不足以支付物管费。

产业园区不像办公楼放两个人就可以随便管管，它的招商运营的复杂性和门槛都高不少，讲真，是需要花时间去慢慢养团队的，但对于九联来说，房子老空着、时间不等人、任期也有限，非常焦虑，需要以非常规手段在短时间内迅速弥补运营能力短板。

九联的选择是借船出海，找高手合作，引入中城新产业，两家成了合资公司运营平台：中城九联。

03

载体是基础

吸引和孵化产业才是正道

无论是生物医学工程Comp@ss产业创新体系，还是天集社、危废通等线上服务平台，这些中城新产业在深圳等多个项目上已经验证过的技能Combo，都可以迅速移植到成都项目上，而且效果确实不错。

据说且未经证实，他们只花了3个月就去化了15万平米的面积。。。

对于生物医药园区来说，公共技术服务体系是最有含金量的差异点。中城九联搭建了新药创新转化平台、基因研发平台、供应链服务平台等8个公共技术平台，涵盖化学药、生物药、中药、三医+人工智能、进出口等领域，从而拉长了技术链、延伸了服务链、补强了创新链。

除了完善产业载体之外，九联也直接切入了园区平台流行的“产业+载体、基地+基金”模式。投资园区优质企业，与勃林格殷格翰等行业先锋携手成立合资公司；还参与设立2支基金（成都温江重大产业化项目股权投资基金合伙企业、四川兴联华源股权投资基金合伙企业）。

同样的故事，在实创和亿达关于中关村壹号项目的合作上也有上演，咱们就不一一赘述了，产业要素的组合，还是遵循了市场原则，不管团队是谁的，这些能力可以为我所用，就是我的；只要能够满租双方需求，合作形式可以灵活多变；一回生二回熟，多做几个项目也就会了：win-win。

这种双向奔赴、合作共赢的例子，估计会越来越多。

当然了，如果开发商，无论国资or民营，可以搞到有耐心的长钱，其实也可以搞产业园的重资产，但是我还是那个观点，由于它牵扯到地方政府的经济发展命根，可以有一些灵活合作的余地，但不太可能全盘放手。。。

04

搞产业需要耐心

这也和城投的资本属性匹配

扯了一圈，逻辑又回到了城投最初的使命，搞钱，搞大钱长钱。当初各地政府为啥要拼盘做大城投平台呢？

做大就是为了搞钱，搞钱就是为了做事。

因为无论是片区拆迁和一级开发，还是基础设施营造，都需要相当长的时间，自然也需要匹配多元化的长线资金。即使用一些短钱，也需要足够大的盘子和腾挪空间。

从外部视角来看，评价一个城投的核心关注点是业务能力、现金流水平、政府支持能力与意愿。。。而城投在看自己的视角，首现关心的是规模搞大、评级搞高、成为地方的主流支柱、获得股东的依赖，其次才是业务搞强、能力优化。

所以，也就可以理解城投对于营收与资产规模和主体信用的推崇与追求。当然，也有些跑偏的例子，比如有些城投用贸易和供应链来刷业绩。。。

现在政策力推的存量资产盘活和基础设施REITs，可以统称为资产证券化，也是为了增强这个大盘子的流动性，一方面可以消弭一些存量导致的流动性风险，另一方面可以让城投拿回些活钱，去为地方做更多事。

这些资本属性，是和城投们的业务相匹配的，或者说，城投吸纳资本，是为了强化自己的业务能力。在经营城市和培育产业方面，是两个方面：

一是需要做好操盘手或者买手，在贯彻地方发展诉求和调动市场优质资源之间拉扯，撬动和吸附更多的优质资源，利用市场造福地方。

二是需要更长的眼光和忍耐期，不以赚钱为首要考量，有战略和政策导向，可以接受局部的低收益，以换取全局性的多元化收益。

扯远了，从信用等级和融资优势来说，城投确实挺适合作为产业园区的开发商和持有者，而招商租赁运营产服之类的技术活，可能是市场化主体们更有优势；两者可以结合起来，或者相互渗透与融合，也是不错的选择。