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产业园区兼具政策性与战略性,要有耐心与定力

产业园区兼具政策性与战略性,要有耐心与定力

2022-07-26 16:21:46 浏览量:
摘要:很多时候,人们对于一个事物的认知,是受外部舆论或者媒体影响的,比如说,住宅和商业地产领域,开发商如过江之鲫,我们就会认为产业园区和租赁住房这些领域,也是同样的逻辑。

很多时候,人们对于一个事物的认知,是受外部舆论或者媒体影响的,比如说,住宅和商业地产领域,开发商如过江之鲫,我们就会认为产业园区和租赁住房这些领域,也是同样的逻辑。



这里面,可能有一些错觉。



不知道为啥,写到这里,清河脑中突然闪现的是新加坡模式。尤其是现在国内正在经历烂尾楼和开发商躺平等一系列事件,估计很多人应该对于香港模式有了自己的判断。



我个人觉得,新加坡之所以可以吸引国人目光,有四个主要特点:



一是以人民行动党为代表的实用主义精英政治

二是以淡马锡体系为代表的国家资本主义

三是国资主导下的开发区和科技园体系

四是以保障性组屋和商品化私宅搭配的居住体系



以本号的命格,大概率hold不住话题一;咱们只能努力聊下话题二三四。这一章,先说下话题三,下一章聊话题四,分别对应的产业园区和租赁住房,也就是标题里所说的“安居乐业”。



和商业地产不同,安居和乐业这两类资产,是城市竞争力的载体和基础,也与城市们在产业要素(产业、人才、技术、资金)的争夺息息相关,自带政策属性,或者叫战略性基础设施,很难与其他纯商业的混同。



这些兼具政策性和商业性的领域里,城投会是一股不容忽视的重要力量。



其实在我看来,城投是城市投资平台,是一个相对宽泛的定义,但是也不能无限泛化。。。比如虽然万科的大股东是深铁,绿地的第二三股东是上海城投和上海地产,还是要归入开发商,而不是城投,至少目前不是。。。




01

产业地产商VS城投

两者是等量齐观不分伯仲吗?




先看产业园区吧。



我从《产城观察网》上找到了最近半年全国范围内工业用地的出让统计,由于数据太多,我就挑2022年4、5、6三个月看下。



4月,全国工业用地出让16.8万亩,其中:产业企业拿地面积占比77.15%,产业地产商拿地1.16%,政府平台公司(城投)拿地19.9%。



5月,全国工业用地出让18万亩,其中:产业企业拿地占比81.52%,产业地产商拿地占比1.4%,城投拿地占比15.45%.



6月,全国工业用地出让16.9万亩,其中:产业企业拿地占比80.37%,产业地产商占比0.78%,城投拿地占比17.01%。



从类别来看,工业用地占比为93%,物流仓储占比5%左右,科研用地占比为2%左右。华东占到了全国工业用地出让的40%左右。



这里面的产业地产商,就包括了联东、亿达、中南、平谦、金地、万洋等等。我小小惊讶了一下。。。



各种媒体里热闹来热闹去的这些产业地产商,其实增量比例只占到了市场的1-2%左右,而悄无声息的城投们,基本占到了20%左右的份额。



如果认为产业地产商是这个市场的全部,那就确实是一叶障目不见汪洋了,咱们之前聊过,产业用地对于各地政府的重要性与日俱增,而且产业用地的价格是被政府人为压低的,更多是瞄向了终端的产业客户。



对于靠销售产业地产来套利的做法,估计会收紧,一线城市已经在做了,估计其他城市会有个学习的过程。



当然了,各种参与者都还是要求生存,城投拿了这么多产业用地,未必都有做好的能力,所以对于产业园区资产管理能力的需求,是刚需。



前段时间,华夏幸福、联东等销售型重资产玩家,等都说要搞轻资产服务,瞄准的服务对象,主要是政府和城投,精明的他们突然意识到,随着城投们越来越活跃,重资产这块的钱有人出了,有人持资产,有人背负债,轻资产输出,它不香吗?



投资方和业主们的短板和痛点,在招商运营。。。这个焦虑不用贩卖,它,就在那里。




02

城投与产业园运营商

完全可以取长补短合作共赢




简单讲一个中城新产业在成都温江的例子吧。



温江,在成都西北部的一个区,本来默默无闻,现在已经发展成为成都生物医药健康产业的三极之一。排名第一的,还是位于高新区的天府国际生物城;温江的医学城和健康产业聚集区,紧随其后算第二;双流的医药产业也在快速追赶。



2018年,成都医学城的三医创新中心项目的三期建成投运。这个项目的投资商,就是区级平台九联集团。



彼时的九联集团,和众多地产城投企业类似,说白了,没啥资源积累,但就是敢干。按照他们自己领导的说法,“三无企业”、“三大派头”、“三大思维”,特点鲜明。



“三无”说的是,无专业运营团队、无园区运营理念、无产业资源;

“三大派头”说的是员工“包工头”派头、“包租婆”派头、“包身工”派头。

“三大思维”说的是典型的“等靠要”思维:等企业入住的思维、靠招商部门引进的思维、要政策扶持的思维。



新人练手,是需要代价的。。。项目运行一年后,项目三期的租金收入还不足以支付物管费。



产业园区不像办公楼放两个人就可以随便管管,它的招商运营的复杂性和门槛都高不少,讲真,是需要花时间去慢慢养团队的,但对于九联来说,房子老空着、时间不等人、任期也有限,非常焦虑,需要以非常规手段在短时间内迅速弥补运营能力短板。



九联的选择是借船出海,找高手合作,引入中城新产业,两家成了合资公司运营平台:中城九联




03

载体是基础

吸引和孵化产业才是正道




无论是生物医学工程Comp@ss产业创新体系,还是天集社、危废通等线上服务平台,这些中城新产业在深圳等多个项目上已经验证过的技能Combo,都可以迅速移植到成都项目上,而且效果确实不错。



据说且未经证实,他们只花了3个月就去化了15万平米的面积。。。



对于生物医药园区来说,公共技术服务体系是最有含金量的差异点。中城九联搭建了新药创新转化平台、基因研发平台、供应链服务平台等8个公共技术平台,涵盖化学药、生物药、中药、三医+人工智能、进出口等领域,从而拉长了技术链、延伸了服务链、补强了创新链。



除了完善产业载体之外,九联也直接切入了园区平台流行的“产业+载体、基地+基金”模式。投资园区优质企业,与勃林格殷格翰等行业先锋携手成立合资公司;还参与设立2支基金(成都温江重大产业化项目股权投资基金合伙企业、四川兴联华源股权投资基金合伙企业)。



同样的故事,在实创和亿达关于中关村壹号项目的合作上也有上演,咱们就不一一赘述了,产业要素的组合,还是遵循了市场原则,不管团队是谁的,这些能力可以为我所用,就是我的;只要能够满租双方需求,合作形式可以灵活多变;一回生二回熟,多做几个项目也就会了:win-win。



这种双向奔赴、合作共赢的例子,估计会越来越多。



当然了,如果开发商,无论国资or民营,可以搞到有耐心的长钱,其实也可以搞产业园的重资产,但是我还是那个观点,由于它牵扯到地方政府的经济发展命根,可以有一些灵活合作的余地,但不太可能全盘放手。。。




04

搞产业需要耐心

这也和城投的资本属性匹配




扯了一圈,逻辑又回到了城投最初的使命,搞钱,搞大钱长钱。当初各地政府为啥要拼盘做大城投平台呢?



做大就是为了搞钱,搞钱就是为了做事。



因为无论是片区拆迁和一级开发,还是基础设施营造,都需要相当长的时间,自然也需要匹配多元化的长线资金。即使用一些短钱,也需要足够大的盘子和腾挪空间。



从外部视角来看,评价一个城投的核心关注点是业务能力、现金流水平、政府支持能力与意愿。。。而城投在看自己的视角,首现关心的是规模搞大、评级搞高、成为地方的主流支柱、获得股东的依赖,其次才是业务搞强、能力优化。



所以,也就可以理解城投对于营收与资产规模和主体信用的推崇与追求。当然,也有些跑偏的例子,比如有些城投用贸易和供应链来刷业绩。。。



现在政策力推的存量资产盘活和基础设施REITs,可以统称为资产证券化,也是为了增强这个大盘子的流动性,一方面可以消弭一些存量导致的流动性风险,另一方面可以让城投拿回些活钱,去为地方做更多事。



这些资本属性,是和城投们的业务相匹配的,或者说,城投吸纳资本,是为了强化自己的业务能力。在经营城市和培育产业方面,是两个方面:



一是需要做好操盘手或者买手,在贯彻地方发展诉求和调动市场优质资源之间拉扯,撬动和吸附更多的优质资源,利用市场造福地方。



二是需要更长的眼光和忍耐期,不以赚钱为首要考量,有战略和政策导向,可以接受局部的低收益,以换取全局性的多元化收益。



扯远了,从信用等级和融资优势来说,城投确实挺适合作为产业园区的开发商和持有者,而招商租赁运营产服之类的技术活,可能是市场化主体们更有优势;两者可以结合起来,或者相互渗透与融合,也是不错的选择。



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