北京一栋房产项目性质突变：“类住宅”成“商办” 300多户业主遭遇产权困局

据中国之声《新闻晚高峰》报道，如果您从正规渠道买了一块钻石，多个权威机构也说，这是真钻石。忽然有一天，这家权威机构却说：其实，您手上的就是个普通的塑料疙瘩。您说，着急上火吗？这两天，多位北京市民向中国之声反映，他们就遭遇了类似的状况。

反映情况的业主们购买的是北京市东城区一个叫国瑞·紫金台的房产项目，此前注明的权利性质是商品房，规划用途是酒店式公寓。业主们说，在房屋交易、使用过程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他们突然得知，房子属于商业办公类项目，上市交易要受到北京市2017年相关规定的限制。房产性质为何会突然发生变化？手里的70年产权登记证还作数吗？

张女士在北京工作多年，2015年看上了一处不限购的新楼盘，就是国瑞·紫金台。张女士说，买房的时候，她注意到房子的规划用途是酒店式公寓，当时有些犹豫。她告诉记者：“一听说是公寓两个字，我就是拒绝的，公寓都是商业的，我对公寓就有这么一个印象。当时开发商打的广告说是70年住宅大产权，不限购，民水、民电、可落户、可入学。当时也说了不允许商业办公，后来在办理相关房屋手续的时候，也都是按照住宅的政策来执行的，包括我因为是贷款，贷款的时候我是按首付30%，剩下都办的商业贷款，年限是30年，这个也是按住宅的政策执行的。”

张女士发现，她所购买的国瑞·紫金台，信息公示的项目名称是国瑞城，在北京市住建委的住宅项目信息公示栏中可以找到该项目，比照北京市住建委官网公示的非住宅项目的相关提示，更是打消了张女士对房产属性的所有疑虑：“在北京市住建委的官网上，我们就查到了非住宅项目信息公示的一个专门的提示。非住宅项目的购房人与住宅项目不同的地方在于，第一，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，比如学校、商业、居委会等；第二，非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；第三，非住宅项目的贷款期限一般不能超过十年，而且不能申请公积金贷款；第四，非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；第五，水、电等费用标准一般高于住宅项目——商（业）水、商（业）电；第六个是非住宅项目不能办理落户。”

多位业主讲，如果住建委官网上公布的这六点是区分住宅项目和非住宅项目的最主要指标，那么，国瑞·紫金台的房子就绝对属于住宅项目了。业主王先生说：“当时买的时候，我们看了政府相关部门的文件，认定它是住宅，开发商跟我们签订的住房合同也是70年的产权，包括买卖过程中的用水、用电、落户政策、贷款政策……各个方面都体现的是住宅。”

今年一月，有业主因家庭原因急需用钱，在房屋交易过程中，却被告知，国瑞·紫金台的房子属于商办类项目，要受北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的约束。业主王先生说，他们按住宅买的房产，如今要按商办类交易，这基本上宣告了：他们的房子将很难上市交易了。因为按照现在对商办类项目的交易要求，买家在北京不能有房、要有连续五年的社保缴纳记录或连续五年的纳税记录，更关键的是，贷不了款。“这样就会导致两个结果，一是整个购房群体会大幅减少，影响二手房的正常交易。第二，我们整个住宅的环境会受到极大的影响，你想，这一栋楼里开着公司，整宿地办公，这是一个什么样的居住环境。”业主王先生说。

国瑞·紫金台300多户业主遇到的问题，是什么原因造成的？这两天，业主们也在找开发商——北京国瑞兴业地产股份有限公司。在沟通会上，开发商方面的一位负责人坚定地表示：“我当时卖的就是住宅，而且是得到了相关部门的批准。”

业主：批文有没有？可不可以提供给我们？

开发商负责人：问题就出在这儿了，这种情况，应该是政策经常会发生变化的。

业主：政策不会发生变化的。

开发商负责人：政策没发生变化那为什么会发生这种情况呢？

北京市住建委曾在2013年11月和今年1月，就涉事的国瑞·紫金台项目的性质作出过两次答复，两次答复均表明，这栋楼的规划用途是酒店式公寓。不同的是，2013年的答复认定，土地出让年限为70年，因为用地属于商业金融性质，因此不限购；而2019年的答复却称，这栋楼属于商办类项目。

而在北京市住建委官网上回答一些市民提出的“70年产权的公寓是什么性质”时，官网上在2012年、2013年的答复是，主要看土地年限是不是70年，居住类的是70年；如果产权是70年，就是住宅。

这一答复，的确符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：土地使用权出让的最高年限，居住用地70年，商业用地40年，综合或其它用地50年。

业主苏先生说：“从这个角度来判断，根据国家唯一的关于土地年限的一个规定，只要是70年，它就一定是住宅用地，那么他这70年产权的房子，也一定是住宅性质的房子，不可能是商办。如果说它是有70年商办，肯定违反了国家的法律法规了。”

业主王先生也表示：“房屋的本性就是住宅，这也不是我们认定的，当时我们买这个房子的时候，实际上政府相关部门都有相关的文件，比如预售，包括我现在的购房合同上都认定是住宅。我们只是希望通过我们正常的权益维护，恢复它。