容易达成共识的观点如下：

(1)宏观经济确实不好，2016年不好，今天更不好，并且未来几年也没有明显迹象会转好。写字楼市场作为一个典型的TOB端生意，经济不好、P2P跑路、直播退潮等确实会对写字楼租赁需求有直接的冲击。如果说商办市场是宏观经济的晴雨表，那么写字楼市场的反应则更直接;购物中心市场作为一个TO C的生意，相对更抗周期和滞后一些。但过去三年，经济不好，北京写字楼市场不但没有崩盘，反而商办大宗资产的交易额从500亿元跳升至900亿元。保险机构、外资、科技巨头等机构纷纷重手布局北京商办资产，不是因为极度乐观和看好，而是避险、防守的心态更重;

(2)在中国特色的市场经济中，北京与其他一线城市不同。以民营经济为主、市场化程度最高、对租金变化最敏感的深圳，受到的冲击最直接，尤其是二房东模式很容易产生财务模型垮塌事件;上海基于其地铁轨道交通的发达以及国际化程度更高，除了陆家嘴、南京西路等传统商务区，大虹桥、张江、前滩等多点开花，供应量巨大，空置率攀升在所难免;北京是一个以国企、央企以及金融监管机构为班底的特殊市场，并且2018年9月26日北京市政府官网发布《北京市新增产业的禁止和限制目录》，其中规定东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区的东、西、北五环路和南四环路以内禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。一方面需求预算相对坚挺，另一方面主城区供应有限;

(3)即便如上一条，北京写字楼市场内各个板块的分化也非常明显。根据戴德梁行2019年第二季度的研究报告，即便在经济增长相对乏力的环境中，金融街基于其一行三会的监管区位优势，空置率仅为3.1%;中关村基于其科研机构密集的优势，TMT企业租赁需求旺盛，并且长期没有新增供应，空置率仅为1.2%;燕莎商圈基于其使馆区的优势，写字楼空置率长期维持在6.3%左右的水平;中央商务区基于中服地块单项目甲级写字楼供应量高达44万平米，空置率从2018年三季度的3.5%提升至2019年二季度的8.2%，空置率上升明显，短期内租金增长压力较大。在新兴区域内，丽泽和望京酒仙桥(非望京核心区)因为短期供应量较大，空置率高达71%和16.8%。

除了上面相对容易达成共识的观点，有些观点则更值得我们关注：

（1）科技行业对写字楼市场的影响将越来越深远，并且呈现加速趋势。

按照北京市统计局的官方数据，从2016年到2018年，北京信息传输、软件和信息技术服务业GPD的年度增长率分别是11.3%、12.6%和19%，远高于2018年北京总GDP6.6%的年增长率。与之相匹配的是中关村商圈的写字楼租金变化趋势。按照戴德梁行的统计，过去三年中关村甲级写字楼租金涨幅高达36.5%

按照北京市副市长卢彦的说法“产值达到100亿，首钢用了71年，联想用了17年，而小米只用了不到3年”。只有高利润的行业才能支撑高租金。科技公司不仅影响着一个城市的写字楼租赁需求，甚至影响着一个城市的年龄生态和产业变迁。以年龄为例，大都市发展科技创新，年轻科技精英是绝对主力。《2017年IT四大巨头员工身体状况排行榜》显示，阿里巴巴员工平均年龄为32.2岁，华为是30.1岁，百度29.2岁，腾讯28.9岁。其中，阿里巴巴入职满5年的员工，平均年龄只有31.6岁。这些年轻的科技精英，偏好“白天熙熙攘攘，晚上灯光明亮”的都市繁华生活。而城市也会因为这些人而年轻。

（2）“产业张力”将决定“空间GMV”，空间GMV将决定楼宇价值。

前段时间看到卢阳的一篇文章，其核心观点包含三个：其一、最终决定地产价值的，不是位置而是空间GMV。空间GMV也就是在这个空间里发生的所有交易总额;其二、任何空间都是综合体。我们会看到各种各样的空间错用、再利用、多重利用的创新，无非都在做一件事情——就是把空间的使用人群变多、使用时间拉长，以及让空间里面的活动更加丰富;其三、空间大数据能够带来个人定制。无论是线下书店能够根据你的喜好进行智能，还是你一进商场商家就能根据皮肤状况推荐化妆品，这些案例，其实都是空间数据应用的场景。甚至，你住酒店，床、灯光设置可以跟你家里一模一样。

但如果进一步追问，何为“空间的GMV定价”?其底层最核心的逻辑应该是“产业张力”。那何为好的或者说有张力的产业呢?当下的标准主要包含三个子逻辑：其一是它需要有持续的融资能力，如TMT、人工智能等，大量资本的持续注入推动其不断迭代，而不是昙花一现;其二、要有高的附加值和长尾效应;其三、需要政治正确，显然P2P不满足这一条。

如果我们再进一步追问，北京各个写字楼集群区域都是基于什么样的产业张力或者独特背景而形成的?如前所述，每个区域形成都有其历史机缘。以金融街为例，北京金融街的租金一直高居榜首，很重要的原因是金融监管机构以及金融企业的高租金承载力。其中，英蓝国际金融中心的租金高达27元/天/平米，该楼宇的估值相当之高，不是因为它的硬件多么好，而是因为高盛、黑石、