但，如今经济寒冬，写字楼终于露出最苍白的底色。

1、惊人空置率

在各地的新区规划中了，写字楼已经成了必不可少的标配。

但是“潮水”退去的时候，才发现北塘和响螺湾等一批商业卖不出去。

即使到了现在，天津市的商业办公楼空置率仍然偏高，究其原因还是天津市的经济水平根本用不上这么多办公楼。

除此之外，还有写字楼空置状况曾被央视点名的深圳。

据高力国际发布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告：

深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，福田区的空置率是16%，而南山区则是22%，其中最高的前海片区达65.7%！

除了热议的天津和深圳外，其他城市写字楼空置状况也不容乐观，北京甲级写字楼空置率上升到11.5%，达到8年来最高值；上海优质写字楼空置率为18%，是10年来的最高值；

而上述这些写字楼高空置率的城市还是一线和直辖市，其他三四线写字楼空置率只会有过之而无不及。

2、需求动荡

究其原因还是没那么多企业，也没有那么多办公需求。

说到底住宅是to C的市场，而写字楼则是纯投资物业，是to B的生意。

住宅的目标用户，是每一个需要稳定居所的人，而写字楼的目标用户就是公司数量，以及那些劳动力人群白领的数量。

但一座城市的公司数量，以及劳动力人口是相对有限的。

据国家统计局数据显示，从2011年到2018年，我国15-59岁劳动人口数量减少了近4000万人，而且在未来预计也会持续减少。

在很大程度上决定了，受众人群势必会大大减弱。

人们买住宅，买的是居住需求，以及该城市的就业环境，城市所能提供的医疗、教育、文化氛围。

只要这座城市有源源不断的人口，就能进一步让住宅价格坚挺。

但写字楼则并非如此，写字楼受经济周期等因素影响极大。

无论是经济下行、商圈变迁、产业转型、城市产业结构调整，还是写字楼本身后期维护差、配套没跟上，都会导致其受到巨大冲击，因此不确定性极高。

比如这两年，社会融资加速下滑，互金行业受到较大冲击，加上部分板块写字楼供给加大，就直接体现在了写字楼空置率上升。

空置率上升，最受伤的就是写字楼投资者，为了让当初的投资获得收益，只能降价出租。

以前面提到的深圳为例，2019年上半年深圳写字楼的租金价格一直在下行。

相比2018年降幅达到20%—30%，其中南山区部分产业园区的租金下跌幅度达到40%，收益也险些腰斩。

所以投资写字楼，不仅仅需要面对空置，还需要面对收益的动荡，不是谁都能玩儿的。

3、想象很美好

因此大众对写字楼的看法难免期望过高，总觉得买下之后就能躺着收租，也能赚得盆满钵满。

殊不知，真正好的商业，好的写字楼，如城市地标这类永远不愁租的大型写字楼，往往都是有钱人玩的游戏。

前期舍得投入大量的资金，而且就算被套也不会影响正常生活。

但对于普通人而言，能接触到的写字楼项目往往都是百平米左右的项目，甚至有的写字楼仅有五六十平一间，跟公寓别无二致。

这样的项目，即使真的如销售所说，能发展起来，几十平的写字楼能租给什么样的公司呢？又能收到多少租金呢？

这些租金显然难以达到自己躺着收租过上米虫生活的愿望，毕竟投资就不大，却做着天上掉馅饼的梦，显然不现实。

更何况全国写字楼高空置率的现状下，能否租出去还是未知数。

4、变现难

写字楼变现往往比普通住宅，比公寓楼难太多。

但大部分人认为变现难主要是税费，但小笙认为并非如此。

当写字楼挣钱的时候，就跟一个印钞机一样，根本不愁卖，毕竟只要有得赚，多高的税费都会有人抢着买单，基本上也不会有人卖。

变现难，主要是在逆境中变现难，一旦有颓势出现二手市场就很难不认可，一般商铺或者写字楼的投资老手，一旦买入这种商铺，都是打着长期持有的准备。

当发现亏本的时候，租不出去，收益无法覆盖投资的时候，就很难卖出去。

毕竟购买者稍微一打听，就知道房子是个什么情况，根本没有接盘者，只能烂在手里。

即使在着急用钱的情况下，大部分银行也不会接写字楼的抵押贷。

所以面对写字楼投资巨大的不确定性，如果不是具有大量的投资资金，必须把写字楼做为配置之一的情况建议慎重。

如果没有深厚的功力，没有充足的房产经验，以及充足的资金，就轻易不要碰这种产品。