“15度的椅背歪斜能够加快血液轮回，带来更多的氧气，让留意力加倍密集；45度的歪斜角度能够给脊椎和腰部柔性的支持；219度的后仰能够用于午间憩息。”

一方四角舞台，两旁摆着两张用于演示的办公椅子，中海商业副总司理唐安琪站在中心，夸大：“咱们从100张椅子选定了1张。”她用上述的小例子，证实中海商业将努力于为租户提供非常优的办公场所。

这是COOC中海商务今年年峰会现场，站在那方被渐渐点亮的舞台上，唐安琪用一场声情并茂的演讲细述了中海以前一年的开展。谈到在经济颠簸、写字楼空置率高企确当下，该若何捉住租户，她指出焦点角逐力仍然是运营。

两天前，相似的概念在广州一场公布会上也发现过。在这场公布会上，越秀地产推出了新项目广州环贸中心（ICC），这是越秀地产写字楼系列晋级到3.0版本后的首个面世产物，夸大关注社群、康健和智能。

从运营的角度来讲，越秀ICC和写字楼3.0的公布，将视线从对物理空间的关注跃升为对人自己的关注，首倡分享社群、绿色节能、智能高效、舒服康健。

商业世界的大多数行为考究有益可图，无论是营建优越的办公情况，进行晋级革新，或是调整租户组合，大片面的运营手法背地，指向无外乎是晋升租金收入以及物业代价。

而从持有型写字楼的谋划开展来看，运营是此中紧张片面，但并不是非常终目标。有行业人士在中海峰会上指出，写字楼谋划模式进来三个时代：物管时代，运管时代，资管时代。

在他看来，过往长期以来，不少写字楼仍然停顿在物管程度，以租金为导向，没有家当会聚的概念，后到达了运管时代，清楚运营能够缔造代价，但若何真正表现代价，就要进来更高档的资管时代。

中海和越秀

在国内的写字楼环境趋势，中海和越秀各自造成了颇有模仿作用的两种谋划模式：中海注重长期持有，是国内非常大单纯业权写字楼开辟运营商，在手写字楼达45栋；越秀关注血本化，是国内首家将投资物业注入到香港REITs，实现退出的房企。

相对来看，中海写字楼的开展经历悠久。上世纪八十年月，香港湾仔的那栋中国国外大厦是这家房企在商业地产上的出发点。

起源于香港，中海在写字楼谋划思路同样受到港资开辟商的影响，阐扬在对写字楼长期持有、业权同一、自主谋划上。但是，在房地产黄金开展时代，以写字楼为焦点的投资物业并不是中海开展的重点，至2013年，该公司投资物业租金收入仅为8.6亿港元。

跟着室庐开辟贩卖增速放缓，中海也在加大对写字楼的资源歪斜力度。今年年中海已收工写字楼为38栋，购物中心12家，至2018年关，写字楼数目到达42栋，购物中心13家，投资物业租金收入为40.6亿港元，此中写字楼租金收入28.42亿元，占比70%。

据唐安琪说明，目前COOC中海商务在手写字楼到达45栋，运营面积跨越277万平米，预计租金收入比昨年同期增进31.2%，新项目增量占比5.8%，存量项目晋升占比达18.6%。

而越秀地产写字楼的出发点大约是1997年完工的城建大厦，五年以后财产广场完工，这是越秀写字楼1.0产物，要紧知足初期办公会聚需要。

2005年，越秀地产将包含城建大厦、财产广场、白马大厦、维多利广场打包成信任资产包，奔赴香港上市，这是首只投资于内陆物业的上市房地产投资信任基金。

今后数年，越秀地产先后将广州新都会（2018年发售）、广州国外金融中心、上海越秀大厦、武汉物业以及杭州维多利亚商务中心注入到越秀房托中，使得这一信任基金总资产从建立起的46亿元增进至358亿元，年复合增进率大约为17.1%。

此中，广州国外金融中心则是越秀地产写字楼2.0代表产物，偏重于接轨国外尺度；非常新推出的广州ICC则是越秀写字楼3.0产物，关注社群、康健和智能。

停止今年年6月尾，越秀地产干脆持有出租投资物业录得租金收入3.37亿元，同比增进6.6%，出租面积共大约58.80万平米，此中，写字楼大约占49.36%；其持股大约36.39%的越秀房托持有出租性商业物业大约97万平米，上半年实现收入10亿元，同比根基持平。

楼宇经济与运营

因为领有稳定的现金流和较为可观的投资回报率，写字楼成为房企资产配置的要紧偏向，也成为了越来越受投资者钟情的投资标的。

在中海商务今年年峰会上，感恩梁行大中华区血本环境趋势总裁叶国平说明，自2016年以来，国内大批交易每一年总额都跨越2000亿元，此中写字楼交易是主导，占比在50%摆布。

叶国平指出，在全部大批交易环境趋势，外资占比大约为20-30%，要紧投资标的是写字楼。但是在来日租金增进预期较为守旧的条件下，外资平时会对写字楼物业做资产升值，包含革新、调整租户组合等，以便能到达更高的投资回报率。

这也是存量时代开辟商晋升物业代价非常常用的两种运营手法。较为典范的例子是北京中粮广场，该项目建成于1996年，包含写字楼，大卖场等业态，因为运营光阴长，表里部装修陈腐，租金收入接续下滑。

今年年，北京中粮广场启动晋级革新，AB座连续连结写字楼业态，C座卖场拆分为写字楼和阛阓，并引入可口可乐、宝洁、中国建设银行、IDG血本、中信血本等出名企业入驻。

“晋级革新前，租金为每平米每天3元，革新后，租金每平米每天增进至8元，乃至13元。”业内人士说明，项目投入革新花了2亿元，但带来的回报远远不止云云。

上述案例同样能够看出，在资产晋级革新的历程中，进行租户组合调整也是必不可少的手法，这也是目前国内写字楼运营中必需思量的疑问。

与国外以整单、长期、稳定为要紧特点的写字楼租大约不同，国内写字楼租赁以零星、相对短租为主，存在着较大的颠簸空间。以中海商务租大约条约为例，1-3年占比达73.3%，而10年期之内的条约仅为0.3%。

天真的租大约给了租户有更多的空间和周期进行选定，也促使运营商接续思考若何进步出租率、续租率，若何才气造成非常佳的租户组合，到达非常优的经济结果。

据唐安琪说明，目前中海三年期项目以上出租率达92.16%，一至三年项目出租率74.73%，到期续租率到达78.63%，空置期为3.2个月，大客户的续租率到达了83%，属于租金管控才气较强的运营商。

在租户方面，中海领有跨越250门第界500强客户，跨越10%独角兽企业。更为细致的思量是租户分级，中海觉得要是大租户比例过高，一旦出了疑问退租了，大约会给写字楼运营带来很大的危害，这也是进行租户组合的须要性。

除此之外，无论是中海、越秀或是其余写字楼运营商，这几年都连续努力于经历提供升值服无，晋升运营代价。华润在2015年3月尾公布首个写字楼运营服无系统“Officeasy”，两年后晋级为Officeasy润商务，要紧偏向是实现资源整合，并为租户提供多元服无。

中海在2016年公布商务品牌COOC，进来商办资产经管时代，试图打造斩新商务生态。旗下写字楼另有立异服无业态的团结办公服无品牌OfficeZip，停止2018年关，OfficeZip已进来北京、上海、成都等六个城市，分享办公面积大约3万平米。

越秀地产旗下的悦享会同样是为实现一体化商业办公而服无，要紧包含提供家当资源对接、晋级服无，实现企业工位租赁、短期租赁的天真办公需要。

写字楼的性命周期

无论是对资产晋级革新、调整租户组合或是为写字楼提供的种种升值服无，运营手法带来的租金收入以及物业代价的晋升，都闪开辟运营商在环境趋势下行阶段，有了穿越经济周期的大约。

然而在写字楼的谋划开展中，经历运营缔造代价只是历程，非常终目标是或是要在血本环境趋势表现代价，实现退出。在业界看来，写字楼谋划模式有三个时代：物管时代，运管时代，资管时代，对应的谋划计谋是散售、持有以及血本化。

在传统的物管时代，开辟商没有家当会聚的概念，以租金为导向，经历散售以便更快回流现金，但散售产权疏散、无法保证业态计划，为后期的运营、物业经管带来了困难，项目标整体代价难以晋升，SOHO中国就曾因散售饱受诟病。

走过物管阶段，写字楼开辟商曾经清楚运营能缔造代价。资产晋级、租户组合，非常佳还要在楼宇内造成家当链，以晋升项目溢价空间和连结稳定的租金收入。目前来看，中海有着低老本融资上风，现金流丰裕，对重资产的写字楼存在较大的运作空间，是以在谋划上仍然以长期持有为主。

但是，写字楼散售会影响物业代价，但长期持有也不是合流谋划模式，毕竟重资产运营必然会存在一定的资金危害。成熟环境趋势经验是，在国外的租赁环境趋势，大片面写字楼由养老、保险、REITs等机构持有。“持有不是写字楼运营的目标，退出才是。”

究竟上，国内越来越多的房企也在测试探索经历血本化实现退出的大约，而且曾经小有造诣。越秀在2005年将城建大厦、财产广场、白马大厦、维多利广场打包成REITs赴港上市，目前这一信任基金总资产曾经到达358亿元。

非常新的消息表现，招商蛇口旗下商业房托基金曾经于12月10日正式在港交所挂牌，募资大约25亿元。这一基金暂由新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦四栋写字楼以及一项花圃城购物中心组成，物业代价大约65.17亿元。

与贩卖和长期持有相比，注入REITs实现血本化的方法既可保存物业掌握权和谋划权，也能连结较高的IRR（里面收益率）和ROE（净资产收益率）。

今年概念商业年会上，越秀房产基金董事会主席兼行政总裁林德良曾举例称：一个写字楼项目，在2004年拿地，2007年建成，项目地价为3.1亿元，建安老本2.6亿元，贷款融资片面于正式运营前实现还贷，各模式下即收入和谋划性老本开销一致。

倘若在2008年对外贩卖，总售价为6.6亿元，则IRR为10.4%，股东平衡ROE为7.2%；持有至产权到期，IRR为7.7%，ROE为12.6%；注入REITs并持有35.6%份额，IRR为14.2%，ROE为14.0%，与前两种相比鲜明更多。

但是，从基金收益率来看，国内环境趋势与国外成熟租赁环境趋势鲜明另有很大的增进空间。数据表现，招商房托基金收益率靠近7%，越秀房托2018年收益率为6.4%，今年年上半年，因经济颠簸对写字楼出租造成影响，收益率下滑至5.8%。

相比较之下，国外以投资物业为主的REITs平衡收益率大多在10%摆布，美国非常大A级写字楼运营商波士顿地产公司旗下基金乃至每一年能给投资者带来19%的收益。