中国证券报记者近日对北京地区多个知名商圈写字楼、商铺实地走访发现，不少城区商铺、写字楼承租人为了缓解资金压力大幅折价转租。即便算上转租房源普遍存在的转租费，仍然低出区域市场价不少。有的转租房源报价相比同一区位的市场价低了一半左右。

据了解，这些大幅折价转租房源的承租人，基本都是个体或微小型公司。由于主营业务大幅收缩，而房租没有到期，不少小企业主无力承担高额房租，只能选择转租。转租后，有的选择搬迁至郊区，有的借此收缩线下业务。

业内人士指出，企业对置换、扩张办公物业较审慎。但当营收受影响较大时，削减高昂的写字楼、商铺租赁成本成为重要选择。

商铺折价转租

以位于二环天桥附近某底商商铺为例，由于靠近地铁站，且依傍三甲医院、成熟社区等优质资源，该片区底商商铺的租金正常市场价在8-10元/平方米/天左右，在北京地区的商铺中，属于中等偏高水平。中国证券报记者走访发现，该片区多家底商近期进行大幅折价转租，其中不乏主营业务为高周转的商超类商铺。某家120平方米左右商超底商正在寻租，目前月租金报价为1.5万元左右，换算仅为4元/平方米/天。

据转租人介绍，房子也是从其他转租人手中承租的，合同签了3年，还有一年半时间到期，需要交纳10万元的转租费。自己是做商超业务，如果承租人还做商超，可以把店里的库存一并转让。把转租费平摊到1.5年，也不到6元/平方米/天，比市场价低很多。

“当时自己在新发地菜市场做批发，因为要照顾孩子上学，不得不转行，当时觉得做商超离批发老本行最近。”上述转租人对中国证券报记者表示，“商超进货的货源也是新发地市场。这一行的毛利在30%左右，如果能保证一天有3000元的流水，就能覆盖房租和其他成本。疫情之前，每天流水平均能做到5000元以上，当然很大一部分靠烟酒销售。当时还可以对外承包熟食区，分担房租压力。但疫情影响了销售情况，家里其他地方需要用钱，所以考虑盘出去。”

“不少企业面临转型线上，小型超市也不例外。如果不上线销售，每天流水也就几百元。但线上销售要和平台进行分成。即便流水上来了，也会影响毛利润。小型企业转型比大型企业艰难很多。比如，大型商超疫情期间有免租优惠，小型商超很难得到。转租后可能会去郊区房租便宜的地方继续做这一行，但要再考虑一下如何重新铺开生意。”上述转租人对中国证券报记者表示。

中国证券报记者走访发现，因为熟悉行业情况，不少转租人转租后考虑仍然做老本行。将市区的商铺或写字楼转租后，将店铺搬迁到郊区租金便宜地段的转租人不在少数。一些转租人则将此前多家店面进行合并处理，关掉租金高的，保留租金低的，对线下业务进行整合和收缩。

“我们在石景山也有分店，把宣武门这家转租出去，所有人员去石景山，那里房租比这里便宜4成左右。线下生意好的时候，不会这么在意房租。现在都做线上，在哪里开店短期内影响不大。”一位做干果、水果连锁批发生意的转租人对中国证券报记者表示。

租金价格走低

“写字楼和商铺租金价格确实出现一定下降。位置好的下降少，位置差的下降多，各个区域基本下降1元-1.5元/平方米/天，主要看业主的心态和预期。有些转租的报价会很低，但由于合同不是和业主直接签，存在一些额外的风险，不能代表市场正常报价。”一位从事写字楼、商铺租赁业务多年的中介人士对中国证券报记者表示。

中国证券报记者走访发现，有的商铺、写字楼面临租户到期续签问题。出于稳定性需求，一些商铺、写字楼承租人将租期签订时间控制在3-5年，每年按一定金额递增。即便每年递增，也远低于目前市价。有意涨租的业主，因为短期找不到合适的新承租人，只能低价续租给原有租户。

“在目前的环境下，业主一般不会直接回绝承租人提出的续租价，因为如果短期找不到合适的租户，房子就空置了。这也是最近商铺类房租降价的一大原因。”上述中介人士称。

机构数据显示，2020年一季度北京地区写字楼租金价格同比下降2.5%。受退租及合约到期影响，北京地区甲级写字楼出现负吸纳量。机构建议写字楼业主调整租赁策略，保证出租率。