未来可能出现的一个新现象是：甲级写字楼的租金降低了，但是开发商却更赚钱了。因为写字楼将不再单一依赖传统的销售+租金收入，而是更多的转向延伸收入。

　　回看过去3年的房地产，有什么感受?

　　如果只看住宅市场，你会得出这样一个结论：哦，除了买房我想不出有什么投资更好了。

　　而如果看商办市场，你会得出截然相反的结论：哦，这个市场需要去库存。

　　如果没有2015年以来住宅价格的暴涨，我们现在会在讨论什么?

　　我相信更多人会讨论：未来已来，你在干嘛?我们会持之以恒的花大力气去讨论互联网智能革命带来的行业冲击。

　　但淹没一切的是炒房。

　　这一轮房价的暴涨，实际上是把大家的思维又全拉回去了。人们似乎又觉得，原来的那种买买买的模式，还可以继续玩下去，曾经那些令人忧心忡忡的担忧都消失了。

　　从这个角度上，去库存所导致的房价暴涨，对人心产生了很大的冲击。某种程度上，它冲淡甚至改变了这个行业所关心的大主题。

　　但市场竞争、需求变化以及技术革新对房地产这个“大象行业”的渗透，丝毫没有消散，而是每天都在逐步深化，这是我们观察房地产乃至经济运行的未来的大主线。

　　买方市场下，谈什么都是虚的。但卖方市场下，你就会看到，企业都在很努力的改变玩法。

　　我的判断是，未来几年，商办市场的玩法变化，一定会快速超过住宅市场，尤其是一二线城市。

　　因为，商办市场正在面临并且继续面临比住宅市场更加激烈的竞争。这个竞争，一方面来自市场的杀伐，一方面来自技术革新和客户需求的变化。有危机意识的先行者，已经都在改变了。

　　看深圳。未来会有两个变化。

　　一、写字楼市场格局发生重大变化：供过于求

　　这是中原关于2016年商办市场的报告，他们对2016深圳写字楼市场的描述是：繁荣下的“萧条”。

　　看这几组数据：

　　这第一组数据显示:2016年新建写字楼供应能力超过86万平米，实际供应58万平米，成交只有30.5万平米，现在库存很大。

　　这第二组数据显示：新建写字楼价格由低走高再走低，整体价格在上升，但结合着下面的租金走势图看，不容乐观。

　　这第三组数据显示：二手写字楼租金出现走低，年底约为187元/平方米/月，同比跌5%。

　　总体看，两个结论：

　　2、写字楼比住宅便宜。去年一、二写字楼售价都上升，新建写字楼价格升13%，二手写字楼售价升44%。但是租金却持续走低，表明市场有效承接力不足。全市只出现了一个售价超过10万的写字楼。

　　中原预计2017以及未来几年的走势：

　　2、自持比重越来越高：总供应中，企业持有可租赁物业以及持有自用物业合计超过310万平米，占比7成以上，尤其是总部大厦全面崛起(这些总部大厦自持比重达38%)。

　　空置率会进一步上升，甲级写字楼租金会进一步承压，销售竞争会进一步激烈。

　　比如深圳2017年写字楼大户华润置地(今年要推出中国华润大厦(春笋)、华润置地大厦、华润前海大厦三个写字楼)，到2020年，仅在深圳自持和代运营的写字楼面积就会达到88万平米。

　　(华润置地旗下写字楼深圳华润大厦)

　　持续的供大于求，将是深圳写字楼市场未来数年面临的基本的市场格局。这种情况下，会产生什么样的影响?

　　不但写字楼资产的保值增值会面临很大的挑战，地产商通过写字楼租售获得盈利的传统业务模式，也同样面临很大的挑战。

　　会有人质疑说，如果仅仅是供应增加，那不直接意味着我的业务模式要变，我缩减供应也可以继续实现盈利啊。

　　但是，如果我们再考虑到下面第二个重要的变化，就能明白：为什么写字楼原来的玩法必须要变了。

　　二、用户主体的需求发生重大变化：共享+多样

　　来自客户需求和技术革新的变化，是倒逼写字楼玩法变革的更深层次的因素。

　　写字楼市场的三类客户的需求，都在剧烈的的变化。

　　第一类是购买写字楼的业主，他们比以往更加关注资产的保值增值，也比以前出现了更多的基于资产的融资需求(因为资产多了，市场波动也更大了)。

　　第二类是租赁写字楼的企业主，他们比以往更加关注管理者能否为降低企业运营费用提供更多周到和便捷的增值服务。比如这两年为什么联合办公最流行，就是因为时代的变化，使得企业主认为独立租赁写字楼成本相对太高了。

　　第三类是在写字楼办公的员工。我们必须要正视，现在写字楼的使用者主体慢慢要变为80后、90后，甚至很快要迎来蛋蛋后。这些在互联网熏陶下成长起来的年轻人，他们能用手机解决问题的，绝不出门。他们更注重个性的张扬，会把时间更多的放在社交和自我提升上，更注重工作过程中的自我实现。总之，共享化、个性化，正在对写字楼的场景设计带来很大的冲击——年轻人们在让写字楼变得越来越不像写字楼，而像一个巨大的一站式生活中心。

　　这些变化都在快速的发生，也都在考验供应方的应变能力。那些真正有危机感的地产商，尤其是在商务领域有经验积累的先行者，都已经开始在进行自我更新了。我注意到像卓越、万科、华润置地、绿地，都从2014年之后开始，迅速的调整自身的商业地产运营策略。

　　如果要总结他们的共同特征，和物业这几年的变化很相似，我们知道物业领域这几年出现的最大变化是：从原来的关注物业管理，转向基于互联网技术的社区二次开发，核心是提供外延服务。这其中的代表是彩生活。

　　那么，我认为写字楼的变化是：从传统的注重硬件配置转向提供增值服务，从传统的依赖租售和租赁，转向强调项目的综合运营能力。

　　我们传统的写字楼市场的比拼，较多的是：靠硬件来支撑高售价和高租金，进而靠销售+租赁获得收入，支撑下一轮发展。

　　这样的玩法，决定了写字楼会着重比谁的设计更超前，材料更豪贵，评级更高档，管理更好。比如典型例证是：深圳的(超)甲级写字楼，基本都会去申请LEED金级(预)认证，现在还有申请WELL认证的。只要你是这样的写字楼，那么你的售价可以更高，租金也可以更高，这样的模式更容易玩得转。