随着疫情防控形势的好转，北京楼市开始逐步复苏，本应在3月到来的“小阳春”姗姗来迟。

　　贝壳研究院数据显示，5月前13天，北京二手房日均成交量相比4月日均增加42.4%，相比去年5月日均增加86%。

　　“北京的小阳春已经到来了”，中原地产首席分析师张大伟告诉财联社记者，“但这个小阳春比较弱，后市能否持续还要看新盘供应量的情况以及信贷政策会不会继续宽松。”

　　“现在的北京楼市是回归正常状态，后续如果没有政策方面的大力支持，楼市应该不会有大的变化。不过目前因为M2的急剧扩张，肯定会是一些资本、资金想进入楼市。”一家北京本地房企的高层向记者表示。

　　西城学区房热潮仍在持续

　　北京二手房成交快速回暖，得益于北京西城区实行的“多校划片”入学和“六年一学位”政策。

　　日前，西城区教委发布新规称，自2020年7月31日后在该区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　作为北京最后一个落地多校划片的区域，西城区宣布多校划片后，部分家长急于赶在7月31日新政实施前购买学区房，而一些业主也急于出手，促成西城区二手房成交量大涨。

　　中原地产数据显示，5月前两周，西城区二手房住宅成交量达到上千套，两周的成交量与去年同期一个多月相近。而贝壳研究院数据也显示，“五一”期间西城区二手房交易量同比和环比增幅均超过100%，尤其是金融街和德胜片区。

　　多位受访的专家认为，西城区多校划片使得不少家长为抢搭“末班车”加快入市，而学区房业主为避免房屋贬值，也在迅速挂牌出售。

　　“经过两个星期的井喷成交，现在西城区优质二手房已基本售罄，总价不高的房源已经一房难求。”张大伟表示。

　　“目前西城几个热点区域的一居两居已经基本买不到了，市场上低总价房源也基本卖完了。”一位熟悉北京学区房的业内人士告诉记者。

　　中原地产方面表示，从预期来看，学区房成交热度一直会持续到7月31日，西城区的二手房成交量有望每个月保持在2000套左右，5月-7月合计还将有5000套左右二手房成交。

　　“现在来看学区房的人依然比较多，每天的带看量也比较大，不少业主为了尽快出手不惜降价，随着政策落地时间的临近，未来议价空间也会加大。”西城区一位房产中介人士顾问告诉记者。

　　合硕机构首席分析师郭毅接受记者采访时表示，西城区学区房的火热，对于二手市场的拉动作用是“先扬后抑”的过程。二手房的成交周期是2周到1个月时间，在交易的过程中，如果某个环节出现问题或出现脱节的现象，就可能导致签约时间晚于7月31日，这会导致学区房失去了原本的购买价值。

　　“因此购房者买房时需保有时间周期，提前去看房和选房，现在体现在网签数据方面是上升的状态，但临近7月31号之前，会出现一个逐渐衰减的过程。”郭毅说。

　　房企以价换量回笼资金

　　“从北京楼市的现状来看，从三月份开始，市场已经出现了逐渐上扬的状态，四、五月份的回暖则更为明显，看房量、签约量基本恢复到了疫情前的平均水平。”郭毅表示。

　　中原地产数据显示，4月北京新建住宅市场总成交套数为3118套，环比3月增加1216套，创今年新高;4月二手房住宅网签13161套，套数环比上涨68%，较去年同期下降9%。

　　“新房市场基本上已经超越了去年同期的成交水平，二手房的成交量也基本上回归到单月万套的市场阴晴线之上了。”一位房地产研究机构分析师告诉记者。

　　贝壳研究员分析师许小乐指出，从后市来看，预计北京二手房5-6月成交量将保持中高水平，全市约1.5万套左右，随后会自然回落。

　　“数据面上的回暖，不代表整个市场所有的在售项目出现销量反弹。目前新房整体库存量比较大，而且近期计划供应以及未来潜在供应货量非常充裕，再叠加市场库存，未来整体市场会出现成交分化的局面，虽有热销盘，但更多的还是一些成交艰难、去化缓慢的滞销盘。”郭毅如是说。

　　近期北京新房市场供应有所加大，据北京市住建委公开信息，今年前4月北京发放的预售证数量共25个。有专家表示，北京库存积压依然严重，潜在供应量较大，五、六月份会迎来项目入市的井喷期。

　　“新房的库存压力叠加目前二手房市场的挂牌房源量持续上升，对于未来的房价走势会形成明显的抑制作用，并会持续存在。”上述研究机构分析师表示。

　　张大伟也指出，未来北京房价不会有太大上行的可能性，但轻微波动难免。

　　多位接受财联社记者采访的人士认为，目前推动北京新房成交量回升的主要因素是以价换量，一方面是商品住宅预售价格管控，迫使开发商以价换量，另一方面是一些开发商在拿地时的地价成本可控，在市场压力下主动以价换量。

　　中原地产数据显示，今年4月，北京新房市场总成交面积34.84万平方米，成交均价49756元/平方米，环比3月下降1799元/平方米。

　　“以价换量在今年来看应该会比较普遍，从开发商的角度上来讲，也在主动降低价格或者说以市场能接受的价格入市，这样的现象，不管是在限竞房还是在纯商品房当中都普遍存在。”一家研究机构的高层告诉记者。

　　许小乐表示，偿债高峰叠加疫情影响，适当的以价换量、促回款有助于房企度过难关，预计今年成交价格不会大幅上涨，这也与“三稳”的调控政策相一致。