多起大宗交易的出现是否代表北京商办市场抄底时刻的到来？某保险资金负责人对《华夏时报》记者表示，在收购项目时很多基金都提出要求出售方提供租金担保，很多资金机构对今年租金形势不是特别看好，所以现在说“抄底时刻”还为时尚早。

商办租金下滑 价格泡沫消退

对于持有商办物业的业主方来说，租金收入直接关系着投资回报率，租金也成为商办市场买卖的重要参考。

好租晓楼数据服务平台大数据显示，2019年4月以来，北京写字楼市场租金呈现回落、价值回归的状态

从最近18个月北京商办类产品租金段位分布图来看，租金在5元/平米/天以下段位成交量呈逐步成放大趋势，5元/平米/天以上中高端产品成交量逐步缩窄。

高力国际提供的数据显示，受第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，今年上半年北京甲级写字楼空置率达到八年来最高值11.5%，租金小幅下调。

高力国际华北区董事总经理严区海分析称，面对当前市场需求疲软的现状，依行业划分，传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力，本土灵活办公运营商的扩张速度明显减缓。受互联网投资热潮降温的影响，互联网初创企业的租赁需求大幅下降。

在中关村商圈，《华夏时报》记者看到，此前在此扎堆的互联网金融企业，或运营不善关张，或经营不景气搬到租金更低的区域，区域内对于写字楼租赁的需求大幅下降，不少写字楼在降低租金吸引租户。

莱坊研究部发布的2019年第二季度《北京写字楼市场报告》指出，第二季度，受经济增速持续放缓的影响，许多企业进行内部整合以缩减租赁面积来减少租金预算，因此，全市甲级写字楼平均租金环比下降1.5%至每月每平方米363.3元。

另一方面，商场市场的新增供应量不少，更加加剧市场供过于求的状况，让租金面临下行压力。

2019年第二季度，北京共有两栋甲级写字楼项目竣工入市，分别为中国人寿金融中心和铭丰大厦。中国人寿金融中心成为北京中央商务区中服地块内首个入市项目，总建筑面积约16.2万平方米；铭丰大厦位于丽泽金融商务区，建筑面积5.12万平方米。截至2019年6月，北京甲级写字楼租赁市场的存量达到约1010万平方米。

根据莱坊研究部的统计，2019年下半年，北京写字楼市场预计将迎来多个新项目入市。其中，新增供应主要集中在CBD中服地块、奥运村区域以及丽泽金融商务区。下半年，预计将有约70万平方米的新增写字楼面积入市。

商办价格还未降到位

而在买卖市场，经历了2016年楼市去库存后，北京办公类产品政策逐步收紧，2017年、2018年出现了同比大幅负增长态势，进入2019年，办公类产品的销售面积和同比增长率仍处于低位。

好租晓楼数据服务平台大数据还显示，2019Q1、Q2调价指数分别为0.991和0.982，连续两个季度低于1，Q2监控到约7000套次房源降价，反映出市场投资者回归理性。

好租晓楼数据服务平台高级研究员王磊石认为，这主要是受政策影响，2017年一季度北京对商办产品实施了限购政策，导致成交呈现断崖式下跌。

高力国际发布的内容显示，从今年上半年商办产品交易情况来看，整售交易成交业态有多元化发展的趋势，但办公楼类物业仍占主导，上半年整售交易中，写字楼成交金额占比约为25%。此外，部分被自用型买家或投资机构收购的酒店、零售或综合体项目也有改造为写字楼的计划。

从地理位置来看，上半年整售交易项目多为四环及周边区域，并具备改造提升前景的项目。虽然今年商办市场有大单出现，但北京商办产品整体市场仍不活跃，价格未明显下滑，市场最佳买点还未出现。

多位市场人士向《华夏时报》记者表示，无论是业主心理预期还是真实交易价格，北京商办价格都没有明显下降，不排除随着下半年融资的严控，开发商的资金压力加大，商办价格会有一定的价格下滑。

戴德梁行高级助理董事张为对《华夏时报》记者表示，没有物业能轻松便宜地卖出去。从最近接触的项目来看，业主预期或者市场上的信号稍微低一点之后，不少物业在交易最后一刻，价格还是涨上去了，而且很快就成交了。

北京世嘉融金投资顾问有限公司总经理侯勇告诉《华夏时报》记者，“目前我们接触到的资金方对于目前市场上交易的项目，都认为其估值仍然过高。”

一位险资机构负责人对《华夏时报》记者表示，国家对资金流入房地产领域管控越来越严，今年下半年很多开发商资金压力相对很大，有些资产价格可能会松动，今年成交价格相比去年成交价格将有一定程度下滑。