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中介修改后的《房屋买卖合同》一定要细看
为什么容易选择性忽略《买卖合同》
在二手房交易中，最为重要的文件当属《房屋买卖合同》；但在实际的签约过程中，最容易被忽视的，往往也是《房屋买卖合同》。
最新修订的《北京市存量房屋买卖合同》范本，用A4纸打出来有13页，总共8000多字，如果不熟悉二手房买卖流程，合同上的很多内容根本看不懂。所以，很多人就只看自己关心的价格、税费什么的，而略过了其他90%的合同内容。
如果你想仔细看看合同，中介公司往往也会说“这都是国家公示的范本合同，您网上都可以自己下载，条款什么的都没问题，您就放心签吧。”
本身我们就怕麻烦，再加上中介把国家都搬出来了，因此大多数情况下，我们随便看两眼，也就签了。
但是，签合同这事儿可没那么简单。
中介修改合同范本，20%违约金秒变5%
为了强调买卖合同的重要性，一位律师朋友跟我分享了这样一个案例。
某地房屋业主，委托中介与某买家签署了《房屋买卖合同》，但一个多月过去了，买家资金就是迟迟不到位。因为网签已经提前做完，业主就很着急，要求解约并赔偿违约金。
买家虽然同意解约，但却死活不同意赔违约金，并“拖住”了业主——因为只有买卖双方同意并共同在场，才能注销网签。如果不注销，今后这房子就无法交易。买家正是拿住了这一点，一拖再拖。
业主在无奈之下找到律师，准备起诉。他本以为能得到总房款20%的违约金——因为他所了解到的，房屋买卖合同范本都是20%；但律师在核对合同之后才发现，合同中白纸黑字写明的违约金，只有总房款的5%。
落在合同上的内容受法律保护，业主只能吃哑巴亏，按5%主张违约金，最后又让了一步，只收了4%。
为什么中介要修改范本合同
这个案例，体现了目前二手房买卖中的一种误区。
很多人都认为，中介给我们的《房屋买卖合同》有那么多页、那么多条款、格式严谨、措辞专业，再加上中介的说辞，很容易就放松警惕，认为这是国家提供的范本条款。
但事实上，几乎所有中介提供给我们的合同，都是在住建部门公式范本的基础上修改的。
当然，修改官方的范本合同，并不一定都是为了坑你。中介这么做，很大程度是为了增加、修改原先没有涉及但最近有所发生的条款，让双方责任更加明确。从这个角度来说，适当修改也并无不妥。
虽然在内容、格式上极其相似，但在重要的核心条款上，比如违约金额与比例、付款期限等方面，每家中介都各不相同。
就拿违约比例来说，我见过最高的可达30%，最低的5%，个别中介甚至根本没有违约比例这一条。
强调这些，是为了明确《房屋买卖合同》的重要性。在签合同前一定要通读一遍条款，明确我得到的和要承担的责任，不能拿来扫一眼就签。签了字就代表我同意、我认可，万一将来有问题，您说当时没看清，法院可不理你。
签订买卖合同要注意的基本事项
从大类来看，一份正规的《房屋买卖合同》约有十三~十四项条款。合同最上方一般是【签约提示】，以及签约双方的【个人信息】。
这里要注意核对买卖双方的姓名、身份证等信息，明确是本人签约还是代理人签约，谨防“无权代理”、“无效代理”情况的出现。
在双方居住地这一栏，除了要写身份证户口登记的地址之外，还必须要写目前居住的真实地址，也就是常住地址。这样在发生诉讼纠纷时，就可以及时、准确的送达对方，不耽误事。
至于【房屋基本情况】【权属及使用情况】【中介居间人】【成交价格与付款方式】【产权承诺】【违约责任】【税费】等重要条款，由于内容过多，今天篇幅有限，我们会单独聊。
针对这几个重要条款，小金此前专门写了几篇分析供大家参考，未来还会继续补充：
忽视家具清单：新家具变旧破烂
最后，在所有合同条款之后，还会有一个叫做【附件】的部分，我们也要额外注意。
【附件】包含多个项目，其中【附件一】包含“房屋附属设施设备”“装饰装修”、“相关物品清单”等内容，我们可以简单理解为装修、家具与家电。
很多人认为，买一套二手房，上百万甚至上千万都花出去了，几万块的家具算个啥？可以让利，不做计较。
但小金想说，蚂蚱再小也有肉不是？而且有的家具可能真心不便宜，随意处理真的很可惜。如果家里有婴儿，很可能还真就喜欢用旧家具，因为没甲醛啊！在这种情况下，附件的家具清单就要写的仔细一些了。
我有个朋友，当初买了一套北京近郊二手房，因为看中了业主摆在家的一套崭新的意大利进口名牌真皮沙发（带茶几），就在房款上多给了点钱。
结果到交房时，他和老婆进门一看，客厅里的名牌沙发，竟然变成了一套杂牌国产老破旧真皮沙发，茶几也没了。
他赶紧看了一下附件一，发现家具物品清单里写着：真皮沙发一套。
人家业主没说谎啊，“杂牌老破旧真皮沙发”它也是真皮沙发啊。大家有兴趣可以去宜家、美凯龙看看，一套意大利进口真皮沙发值多少钱。
这种家电“以旧换新”情况，在二手房交易中屡屡发生。看着挺好的名牌空调、沙发、冰箱、电视，交房时统统变成了旧破烂。这都是因为【附件一】清单写的不详细、太笼统。
其实，如果当初就把家具、家电的品牌、型号、新旧程度都写清楚，就不怕被替换了。如果还是不放心，拿手机拍下来也就是举手之劳。
