三季度优质写字楼市场需求略有回升

第三季度，蔚然AB座的交付为成都优质写字楼市场带来11万平方米的新增供应，也是攀成钢板块首个交付的写字楼项目。季内需求略有回升，净吸纳量12.8万平方米，环比上涨14.6%；其中甲级写字楼净吸纳量为6.3万平方米，环比上涨74.4%。究其原因，一方面部分上半年谈判周期因经济不明确性延长而累积的需求于本季落地；另一方面上季度业主调整租赁策略应对经济周期性调整初见成效，刺激扩租、升级需求加速释放，分别占比季内办公策略的30.6%、25.3%。

此外，季内录得两宗来自于第三方办公运营商合计面积约1.7万平方米的大面积成交，显著贡献于市场去化。相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比下降0.6个百分点至22.4%，创近十年新低；甲级写字楼整体空置率环比下降1.9个百分点，创近八年新低。

金融城甲级写字楼租金已居市场最高水平

租金方面，成都优质写字楼平均账面租金环比基本持平，至季末报83.9元每平米每月。究其租金企稳的原因，一方面大部分业主已于上季度调低租金预期以吸纳经济低于预期的影响；另一方面季内多个业主表示客户到访量及承租能力较上季度有所回升，从而提振市场信心。尽管如此，为优化租户结构，部分业主面对优质客户在免租期、装修补贴等优惠策略上加大弹性，故市场平均有效租金略有下滑。

城市更新进程推动市中心基建、配套的升级，甚至部分楼宇也通过物业软硬件翻新以探寻“新生命”。此外，东大街区域市场随攀成钢板块的启幕而进一步延伸。就南延线而言，随着商务氛围愈发成熟，租金价格也今非昔比，其中金融城甲级写字楼租金已居市场最高水平，截至季末为107.6元每平方米每月。同区域来看，市中心升级需求活跃，录得多宗由原楼龄较老的楼宇升级搬迁至周边新建优质楼宇的案例。

市场迎来租户升级办公空间关键节点

随着成都写字楼市场逐步迈入存量时代，加之多数于成长阶段（2014-2016）集中交付的楼宇面临租户租约集中到期，市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，其中第三季度升级需求占比办公策略较上半年大幅提升23.2个百分点。然而，考虑到经济周期性调整，企业的办公决策更加谨慎，因此业主的租赁策略面临考验，灵活性的租赁方案为制胜关键。

展望2019年第四季度，成都优质写字楼市场将迎来约7万平方米的新增供应。在经济不明确性延续的宏观背景之下，业主的运营能力成制胜关键。着眼需求端，新旧动能转化的细分领域行业值得关注，如包括企业运营系统、办公平台软件等专业服务类TMT企业。

世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，但在经济不明确性持续的情况下需求端的决策流程加长，且需求的不确定性亦继续存在。随着未来供应回升，供给端需加强租赁策略的灵活性，同时关注新兴行业衍生出的新增办公需求。”