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北京：慎对金融客户 个别区域写字楼空置增加租金松动
2019-07-10 11:15:03 浏览量：
摘要：接受证券时报记者采访的业内人士认为，受去杠杆政策和经济增速放缓等多重要素影响，2018年下半年北京写字楼新增需求较上半年明显放缓，第四季度首要是CBD商圈出现一些租户退租现象，原因是极单个大面积租户的运营调整，但这不具有普遍性和继续性，整体商场空置率仍处低位，租金水平仍坚相等稳。估量2019年跟着写字楼供应的许多增加，整体租
接受证券时报记者采访的业内人士认为，受去杠杆政策和经济增速放缓等多重要素影响，2018年下半年北京写字楼新增需求较上半年明显放缓，第四季度首要是CBD商圈出现一些租户退租现象，原因是极单个大面积租户的运营调整，但这不具有普遍性和继续性，整体商场空置率仍处低位，租金水平仍坚相等稳。估量2019年跟着写字楼供应的许多增加，整体租金或稳中有降，但2020～2021年商场新增供应较少，整体租金水平估量仍会继续上行。
日前，证券时报记者以租户身份来到位于北京东三环的CBD商圈进行查询，该区域某甲级写字楼租赁部担任人奉告证券时报记者，现在整个大厦可租面积3000多平方米，首要是有一些金融公司到期搬走后空出来一些面积，其间有一家金融公司之前租了一整层，有1000多平方米。“以前大厦空置时刻不逾越1个月，现在加上新年得有两个月空置期，年底到新年前后找房客户少，我们也恰当优惠一些以吸引客户。”他说。
CBD商圈另一栋甲级写字楼租赁中心担任人对证券时报记者标明，现在大厦一共空置出大约1万平方米面积，首要是由于之前一个金融大客户违约退租，否则大厦底子满租了。“一般年底附近租金会比原本稍微低一点，起租期可以往后错一点，报价600～650元/平方米/月，装修加免租期可以给到3个月。”他说。
上述两栋甲级写字楼都是单一业权（楼宇只租不售或整栋楼属于一个业主），并且在CBD商圈租金价格相对较高，能在这儿作业的企业一般资质较高，而在涣散业权（前期分割为小单元出售，后期由业主自行租赁或甲方包租）的甲级写字楼里中小金融企业搬离的现象更多。
有些中心商圈的部分写字楼因空置面积多了逐步就降价。CBD商圈某生意公司作业人员奉告证券时报记者，有的写字楼空置较多，特别着急租，租金优惠力度也较大，之前12元/平方米/天成交的，现在客户出价10元/平方米/天也底子上能成交。别的，一般年底给的免租期最多15天，现在免租期也有优惠，有的最少给2个月，就是为了让客户从速订房，减少空置。
在证券时报记者以租户身份查询过程中，CBD商圈多个甲级写字楼的租赁担任人均向记者表达了对金融客户的稳重心情，一沟通都先问客户是哪个作业的。某甲级写字楼的租赁主管更是明确标明，大厦对金融投资、基金类的客户把控比较严，如果没有国企、央企布景或许注册资金没有到达必定规划的企业，底子不谈。
除了位于东三环的CBD商圈，位于东二环中心商圈的部分写字楼相同对金融客户心情稳重。某甲级写字楼租赁部担任人对证券时报记者说：“金融作业不稳定，这边除了港企就是外资企业，现在对金融企业很稳重，底子不考虑。”
证券时报记者还了解到，位于北四环的中关村商圈的多个写字楼相同对金融客户比较稳重。“由于之前P2P爆雷，现在区域内政策有变动，P2P、区块链、虚拟币等互联网金融企业都不答应入住了。”某甲级写字楼租赁部作业人员对证券时报记者说。不过，现在区域内对高新科技企业或涉及到科技金融类的企业有租金扶持政策。
不具普遍性和继续性
证券时报记者在ofo小黄车搬离的那栋写字楼里看到，原本的那4层作业区，现在只有一层是空着的，其他3层现已租给某科技企业。不过，该写字楼的租赁部担任人则对证券时报记者标明，ofo小黄车是到期搬走的，没有对大厦产生影响，没走之前就已无缝衔接都租完了，空着那层是在装修。“我们租借率底子是100%，有两个小面积的2019年3月到期，要租得排队等。”他说。
尽管因部分金融客户搬离、特别是单个大客户退租而使得CBD商圈空置面积有所上升，但CBD商圈某甲级写字楼租赁担任人奉告证券时报记者：“甲级写字楼里1000平方米算小面积，像苹果这样的大公司一租就是5000平方米。单个公司搬走的原因许多，有的是为扩面积，有的是自己买楼了。如果是从CBD商圈搬到工业园，或许是为减缩预算，而像德勤这样的大企业从一般的楼搬到更好的楼，是为提供更好的福利，尽管对旧楼影响大，但只要有补偿就OK，租借率90%以上都在可控规模内。CBD大多是正规的优质企业，单个企业搬离对整体影响不大。”
实际上，大部分中心商圈的写字楼退租情况并不多，空置面积也不多。“我们现在空置率不到1%，每栋楼也就剩1、2间，都是一二百平方米的小面积，大的也就500平方米，即使想要上千平方米的也没有，这儿没有退租的，都是正常到期搬走的。”位于东二环中心商圈的某甲级写字楼租赁部担任人对证券时报记者说。
关于近期部分写字楼退租、降价的现象，世邦魏理仕华北区研讨部主管孙祖天接受证券时报记者采访时也标明，北京2018年第四季度出现一些租户退租，首要在CBD商圈，原因是极单个大面积租户的运营调整，但这不具有普遍性和继续性。而整体租金方面并未出现下降，2018年第三季度北京全市租金环比增加1.5%，而第四季度则止升回稳。尽管有少数退租，但由于商场整体新增供应量稀缺，空置率仍然在7.6%的低位，写字楼业主暂无下调租金的压力。“但是跟着2018年去杠杆政策的实施和经济增速的放缓，加上北京自身新项目入市再三延迟，可供租户选择有限，2018年下半年写字楼新增需求乏力，对比上半年有明显放缓。”他说。
2019年整体租金
戴德梁行的最新陈述显示，2018年四季度，新项目的如期入市拉动北京市甲级写字楼总存量攀升至1058.0万平方米，全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%（核算口径不一样，与前述数据略有不同）。中心商圈尽管没有新增供应，但受部分企业撤离和缩小承租面积的影响，空置率较上季度微升0.4个百分点，为3.8%。自2018年下半年，受经济走势的不亮堂以及金融和互联网作业租赁需求放缓等多重要素的影响，北京写字楼商场租赁成交出现小幅下滑。全市下半年写字楼商场净吸纳量仅为68592平方米，较2017年同期下降53.9%。租赁成交的放缓加之年关将至，部分业主为达成年度租赁目标企图通过下降租金的方法来争夺更多租户，四季度写字楼商场成交租金开端出现松动，全市写字楼有用净租金环比下降0.7%，按建筑面积核算达每月每平方米人民币400.1元，五大中心商圈有用净租金环比下降0.6%，按建筑面积核算达每月每平方米人民币439.96元。
关于当前北京写字楼商场整体租金情况，魏东对证券时报记者标明，2018年第四季度全市写字楼有用净租金环比下降0.7%，底子和上季度相等。不过挨近年底，各个业主都比较明显感觉到商场需求的放缓，有的业主为促进租赁下降了预期，比原本的报价降了些。
魏东则对证券时报记者标明，2019年由于北京写字楼供应增多，商场租金面对下行风险，但2020～2021年商场新增供应稀少，租金估量仍会继续增加。
<div class="paragraph" background-color:#f5f6ee;"="" style="word-wrap: break-word; font-family: "sans serif", tahoma, verdana, helvetica; white-space: normal; margin: 40px 0px 0px; padding: 0px; font-size: 0.8rem; color: rgb(67, 67, 67);">魏东还认为，未来位于通州区的运河商务区和位于丰台区的丽泽金融商务区将成为北京写字楼商场的两个主力商圈，其间运河商务区将以调集金融、高端服务业为重点，现在吸引了国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业在区域内置办大面积的写字楼项目。“跟着金融企业在通州区许多调集，未来将为其他工业进驻通州起到强大的带动作用。除了已入市的三个项目，未来3年丽泽金融商务区将继续有约108万平方米的写字楼对外租借，跟着新机场航站楼和周边基础设施的逐步完善，丽泽金融商务区将吸引更多企业租户关注。”她说。
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