最近，业界的几位朋友给我发了几篇关于一线城市写字楼空置率整体上涨的文章。如果核心逻辑用一句话概括，那就是：宏观经济环境如此糟糕，还有谁租用办公楼？我在2016年8月讨论过愚人节北京的写字楼市场会崩溃吗？——。三年后，我将回顾当时的逻辑和判断。有些意见很容易形成共识并经历了一段时间的市场测试;一些意见需要不断的抛光和深化。

容易达成共识的观点如下：

（1）宏观经济非常糟糕，2016年表现不佳，今天情况更糟，未来几年没有明显的改善迹象。办公楼市场作为典型的TOB业务，经济不好  P2P运行 低潮等确实会对办公租赁需求产生直接影响。如果商业市场是宏观经济的晴雨表，那么办公楼市场的反应更为直接;作为TO C业务的购物中心市场对周期和滞后的抵抗力相对较强。然而，在过去三年中，经济一直不好。北京写字楼市场不仅失败了，而且商业资产的交易量已从500亿元跃升至900亿元。保险机构 外资 科技巨头和其他机构曾多次放下北京商务办公室的资产，不是因为极度乐观和乐观，而是为了避免风险 的防御心态更重;（2）在中国特色的市场经济中，北京与其他一线城市不同。在私营经济中， 具有最高的市场化程度。 深圳对租金变化最为敏感，其影响最大。特别是第二个房东模型容易出现金融模型崩溃;上海以地铁轨道交通的发展和国际化为基础。更高的是，除了陆家嘴 南京西路等传统商业区，大红桥 张江 海滩等众多花卉，供应量巨大，空置率不可避免;北京是国有企业 中央企业和金融监管机构的特殊市场，2018年9月26日北京市政府官方网站发布愚人节北京新产业禁止限制目录——，其中规定东城区西城区 朝阳区  海淀区丰台区 石景山东区  西区 禁止在北五环路和南四环路内建设办公大楼 办公楼等大型公共建设项目。一方面，需求预算相对较强，另一方面，主要城区的供应有限;

（3）即使有上述办法，北京写字楼市场各部门的差异也非常明显。根据戴德梁行2019年第二季度的研究报告，即使在经济增长相对疲软的环境下，金融街也是基于其一线和三线会议的监管区位优势，空置率仅为3.1％;中关村是基于其研究机构的集约优势，TMT企业租赁需求强劲，长期没有新增供应，空置率仅为1.2％;根据使馆区的优势，办公室空置率长期维持在6.3％左右;中央商务区以中孚街区为基础。单个项目的甲级写字楼供应量高达44万平方米。空置率从2018年第三季度的3.5％上升至2019年第二季度的8.2％。空置率显着上升，短期内租金增长压力相对较高。在新兴地区，由于短期供应，丽泽和望京酒仙桥（不是望京核心区）的空置率分别为71％和16.8％。

除了上述相对容易达成的共识之外，一些观点更值得我们关注：

（1）科技产业对写字楼市场的影响将越来越深刻，并将加速。

根据北京市统计局的官方统计，从2016年到2018年，北京信息传输 软件和信息技术服务业GPD的年增长率分别为11.3％， 分别为12.6％和19％，远远高于北京2018年国内生产总值年增长率.6％。匹配这是中关村商业区办公楼租金的趋势。根据戴德梁行的统计数据，过去三年，中关村甲级写字楼的租金增长了36.5％。

据北京市副市长陆燕介绍，“产值达到100亿，首钢用了71年，联想用了17年，而小米用了不到3年。”只有高利润的行业才能支持高租金。科技公司不仅影响一个城市的写字楼租赁需求，甚至影响一个城市的年龄生态和工业变化。以年龄为例，大都市发展技术创新，年轻的技术精英是绝对的主力军。愚人节 2017年IT巨头的实际状况排名为——，显示阿里巴巴员工的平均年龄为32.2岁，华为为30.1岁，百度为29.2岁，腾讯为28.9岁。其中，阿里巴巴员工已经工作了5年，平均年龄只有31.6岁。这些年轻的技术精英更喜欢城市繁华的生活“白天，明亮的夜晚灯光”。由于这些人，这个城市将会很年轻。

（2）“工业张力”将决定“太空GMV”，而太空GMV将决定建筑价值。

前段时间，我看到陆洋的一篇文章。核心观点是三个：其中一个是 它最终决定了房地产的价值，而不是位置而是空间GMV。空间GMV是此空间内发生的所有交易的总金额;它的两个 空间很复杂。我们会看到各种空间误用 然后使用 多用途创新，无非就是做一件事<!DOCTYPE就是利用空间更多的 使用时间拉伸，并让内部活动空间更加丰富;它的三个 空间大数据可以带来个性化定制。是否离线书店可以根据您的喜好智能化，或者您可以在进入商场后根据皮肤状况推荐化妆品，这些案例实际上是空间数据应用的场景。即使您住在酒店，床上的 照明设置也可能与您的住宅完全相同。但如果你问进一步的问题，“新郎的空间定价”是什么？底层的核心逻辑应该是“工业紧张”。那么有什么好处还是有张力的公司？目前的标准主要包括三个子逻辑：一是需要持续融资能力，如TMT 人工智能等，连续注入大量资金促进其迭代，而不是短暂的;它的两个 具有高附加值和长尾效应;它的三个 需要政治正确性，很明显P2P不满足这个。

如果我们进一步询问，北京的每个办公区域都会形成什么样的工业紧张或独特的背景？如前所述，每个地区都有其历史机遇。以金融街为例，北京金融街的租金一直居首位。重要原因是金融监管机构和金融企业的租赁能力很高。其中，Inline国际金融中心的租金高达27元/天/平方米，建筑物的估值相当高，不是因为它的硬件，而是因为高盛  Blackstone 摩根大通 该机构是它的租户。

（3）办公楼市场将走向繁重的运营逻辑，即办公楼运营。

一般来说，写字楼市场往往不是繁重运营的逻辑。以北京办公楼为例。多年来，它一直处于租户排队的状态。业主选择租户，不需要关注服务。但是，随着近期市场的压力，它已开始关注配套服务。具体而言，办公楼商场的运营包括以下内容：

其 交叉专业的跨产品混合搭配。淘宝已经实现了数千人，并且“没有死链接”，也就是说，每个链接都可以无限期点击;餐厅的关键评价指标是客户单价和周转率。同样，办公空间的跨行业混合搭配也是一种尝试，未来办公楼的运营也将成为购物中心。一些格式是低利润中心，吸收流量，而一些相对稀缺和不透明的格式（如控制便利店上游和下游的高利润产品）是利润中心。 TOC终端关注价格/性能比例，如支持早餐; TOB端追求利润，例如视频会议系统。但是为了避免mashup的mashup，上面的逻辑和不断变化的空间的前提都是为了改善NOI。就像在亦庄办公室通常不如公寓一样好，而在国贸制作公寓通常不像办公室那样有利可图。

它的两个 会员系统和物理资产虚拟化的红利。 Didi虚拟化并可视化汽车的实物资产并有效地连接它们。使用相同的逻辑，wework探索空间成员操作以提高有限空间利用的效率。所谓的商业资产虚拟化涉及两个方面：一个是空间业务的成员;另一个是资产本身的份额。两者都可以实现流动性溢价。第三是办公楼衍生服务需要关注客户的职业而不是生活。对“新办公室”的强烈需求是什么？许多太空衍生的服务是围绕办公室人群的生活服务进行的，但实际效果通常是努力的一半。直到我看到刘爱民<!DOCTYPE围绕顾客的职业生涯而不是生活。办公室人群通常处于活跃的商业时期，加上大多数人过去没有过奢侈生活的经历，并且赚钱 随便处理它是正常的。办公室人群的具体需求是什么？我想到的一些事情：通过智能硬件会议桌，如何通过头脑风暴快速形成一个会议纪要以及特定的分工和时间表？员工报销如何更方便？员工越忙，他们报销的时间就越少。如何节省时间和成本更多的早餐？如何在会议室结束后自动恢复干净整洁的状态。很多时候，联合办公室提供过度服务并且过分关注伪需求。

　　北京写字楼市场会崩溃吗？这个问题在三年前就已经讨论过，三年后仍可能会讨论。周围总有这样的朋友，我受过很好的教育，我有大量的阅读，而且我非常理性。我经常冷静地谈话，而且我对市场非常敏感。但往往他自己的金融投资情况并不理想。任何投资都有风险，关键是要合理分配和平衡风险和收益。

　　耶鲁大学基金会是全球成熟机构投资者的典型代表之一，其资产配置逻辑值得我们关注。最近披露的资产配置池包括以下资产：（1）现金流动性最高占3.5％； （2）固定收益债券占4.9％； （3）核心城市占商业地产的17.6％； 4）石油和天然气等商品占8.2％； （5）私募股权PE占33％； （6）美股和其他国家的股权投资占比为15.4％； （7）资产重组或破产清算等。事件驱动的机会投资占17.4％。不难发现现金和固定型防御性资产的总分配比例为8.4％。这种配置是低风险，低收益的产品；商品房和石油等商品占比为25.8％。中等重量，中等风险的产品；股票和PE等产品的比例为65.8％。这些配置是高风险，高收益的产品。

　　同样的逻辑，让我们来看看中国国内高净值客户的资产配置情况。根据招商银行和贝恩咨询公司联合发布的《2019中国私人财富报告》，2019年中国高净值客户的分配：24％的储蓄现金，12.3％的银行理财，7.1％的债券，8.8％的信托，以及17.1％的股票。公共资金为8.9％，保险为3％，投资性房地产为13.2％，其他投资为5.6％。

　　结合现状，我们可以发现以下特点：（1）国内高净值客户显然是规避风险的偏好，以及现金，银行理财，债券等低风险，低收益的产品。保险占总数的46.4％； （2）国内选定的金融产品财富不佳。成熟国外市场的中等收入和中等风险房地产信托投资基金（“REITs”）尚未正式启动，取而代之的是类似刚性的信托产品。随着信托刚性支付的破裂，其市场风险也在不断积累； （3）国内投资市场的股权，私募股权和其他股权投资比例相对较低，除投资者风险偏好外，市场本身到期（4）国内投资者对房地产投资有明显偏好，投资房地产占比较大13.2％，但国内投资者投资的大部分房地产是指住宅房地产，而非成熟的国外市场。优质的商业地产，现金流稳定。一方面，优质商业地产的投资门槛较高，小额投资的投资者不能直接参与；另一方面，国内住宅市场在过去十年中发展迅速，“投机房”现象十分普遍。在整个成熟的成熟资产配置市场中，优质的商业地产是资产配置不可或缺的一部分。而这个市场上真正的大型金融保险机构还没有进入规模。根据中国保险监督管理委员会的监管要求，30％的资金可以分配给商业地产。然而，在房地产投资最多的中国人寿和平安保险的比例在商业房地产中仅占不到3％。北京的高品质商业资产仍然值得我们关注，特别是那些可以嫁接到具有消费能力的办公楼和商场的活力的商业资产。