在经济基本面和城市发展的大环境下，北京写字楼市场需求在过去三年不断演变。近日，世邦魏理仕针对北京60个甲级写字楼项目的近3000家入驻企业进行调查，并在行内首次对甲级商务园市场进行租户普查，总结发布《2019北京甲级写字楼和商务园区租户普查报告》。

报告指出，科技创新驱动租户结构演变，TMT行业仅次于金融的第二大租户位置在过去三年得到进一步巩固；中资企业租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%，成为北京甲级写字楼租赁需求的主导力量；展望未来，北京甲级写字楼供应放量将为灵活办公的品质升级创造机遇。

科技创新及传统行业迭代更新

驱动租户结构演变

北京在世邦魏理仕最新的亚太科技城市中排名榜首，其作为“东方硅谷”的集聚优势日趋明显。TMT(科技/新媒体/电信通讯)行业在北京甲级写字楼租赁面积占比达15.2%，其仅次于金融的第二大租户行业位置在过去三年得到进一步巩固，这得益于独角兽的崛起所创造的大量大面积需求。在整体规模扩张的同时，TMT内部各细分产业经历兴衰起落，从而影响写字楼需求走向。

另一方面，金融混业经营发展和投资渠道多元化、消费升级和服务消费比例上升、房地产从增量市场向存量市场转变等各行业的迭代更新趋势催化写字楼需求的动能切换，使得证券/基金/期货/信托/支付、消费服务/文体娱乐、开发商/房地产服务等租户类别成为过去三年的行业增长亮点。

中资成为甲级写字楼

租赁需求主导力量

据悉，中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%，从而取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。中资企业比例在央企总部集中的金融街和东二环等商务区提升尤其明显。中资企业对望京、奥体等非核心商务区也表现出比外资企业更高的接受度。

中资企业的壮大也得益于大面积租户群体的迅速成熟，其中，中资企业5000平方米以上的租户中，金融和能源两大行业是主力行业，合计租赁面积占51%。

同时，过去三年，商务区的行业集聚性和差异化日趋明显，体现在租户结构数据上：大部分商务区最大行业租赁面积占比和彼此之间的租户结构离差都有显著提升。连通性改善促进租户在区域间的流动也是租户得以在特定区域集聚的一大原因。在地铁网络的外延覆盖下，地处城市传统边缘地带的商务园区为写字楼市场提供广阔的腹地，有利于整体市场的纵深发展。

连通性改善也为不同类型租户按其价值趋向选址创造空间。将各行业租户按其选址优先考虑因素可划分为成本、资源和品质导向型三类。对于成本导向型租户，商务区整体租金高企及非核心商务区租金差缩窄推动该类租户需求进一步向更多新兴商务区以及商务园区外溢。

资源导向型租户则倾向坚守或进一步集聚核心区域。以其中的典型金融行业为例，过去三年在各核心商务区租赁面积占比都有不同程度的提高，而该行业的去中心化格局则尚未形成。这与金融市场监管加强下与监管机构沟通的重要性、科技创新发展创造风险投资机会以及企业投融资市场规模的发展等导向集聚的资源因素紧密相关。

对于品质导向型租户，北京一直是供不应求的市场，因此其需求具有明显的“供给驱动”属性。过去三年，在核心商务区新增供应持续稀缺的情况下，望京、奥体等甲级新增供应量充裕的非核心商务区为品质导向型租户提供更多选择。展望未来，中央商务区和丽泽两大区域高品质写字楼的入市将带动该类租户的租赁需求，为其寻得性价比最优的选址方案提供便利。

灵活办公方兴未艾

此外，办公科技的革新、就业人口结构的转变所带动的工作场所需求转变，租户对节约固定租赁成本的关注等因素促使大中型企业将灵活办公纳入其核心部门的企业房地产策略中。加上资本的助推，灵活办公的代表联合办公业态在北京的存量面积规模过去三年增长了8倍。

然而，受可租面积稀缺及租金价格高企制约，灵活办公在北京甲级写字楼的租赁面积占比显著低于上海，过去三年不得不把拓展目标瞄准低品质写字楼、购物中心等物业。世邦魏理仕方面认为，展望未来，甲级写字楼供应放量将为灵活办公的品质升级创造机遇。而灵活办公的下半场将由行业集中化后形成的头部运营商，以及推出自有灵活办公品牌的写字楼业主共同塑造。