鉴于此，赢城智库通过多个操盘项目的经验，总结出八大操盘策略：

策略1：差异化策略

差异的目的在于满足客户，打动客户，而不是为了不同而不同。差异化策略包含以下三个方面：

1. 差异化定位

所谓定位定天下，如果定位有问题，将会对项目产生巨大的伤害。让项目定位区别于竞品项目。

一方面，比如项目主要面向金融行业、律师行业、商会等某类客户定位。

金融行业：如，模仿香港IFC写字楼，并加之做一些金融博物馆、金融市场交易等配套，形成聚合作用，从而吸引金融领域的企业进入写字楼。

律师行业：例如，写字楼周边律师行业比较多，但之前他们都是分布在沿街商铺，为了提高他们的整体形象，也为了起到聚合的作用，我们选择把写字楼部分打造成律师事务所的形式，专门为律师行业准备。同时，这也会节约很多营销费用。

商会：主要针对专业类型、综合类型的商会等。

另一方面，比如根据项目实际情况、产品属性可定位为顶级、地标、时尚、绿色、景观、智能、复合型等。

2. 差异化营销

在定位之后，营销也要有所不同。制定完善的营销策略，尽可能地满足不同客户的差异化需求。可在楼层选择、产品户型划分、营销策略等方面制定差异化方案。比如：

（1）付款与优惠方式的差异，如买越多优惠越多；

（2）项目中高楼层只面向大客户，要么整层或半层销售；

（3）特殊楼层或位置特殊预留，双整层甚至连续楼层预留。

3. 差异化的服务

对接投资客、自用客户、大客户等要区别对待，甚至要由专业团队对接相应的客户群。比如在中高楼层可设有总裁卫生间、可做厨房的设施等。

策略2：产品设计策略

写字楼的产品设计有便于空间的划分，影响使用的舒适性和销售的均衡性。从平面布局来讲，可分为塔式写字楼、板式写字楼。

1. 塔式布局要点：

· 景观与朝向：对于写字楼来讲，景观大于朝向，把项目最好的资源留给写字楼最好的一面；

· 分割户型：朝向与景观相结合放大资源，优势最大化，价格最大化；

· 户数多与少：高端项目平层户数宜少不宜多；

· 楼层高与低：高中低区户型有别，从高至低，整层、半层、少户、多户；

· 户型大与小：好景观、朝向面积大，相对应的就小。

2. 板式布局要点

· 朝向与景观要最大化的统一

· 如有些项目南北价差大，南面的价格太贵，不好去化。北面便宜，不愿买。

· 如有些项目相对价格比较均衡，南北通透，户型好用。

除了板式和塔式设计之外，写字楼的硬件配套设施是必须品。比如电梯，包括电梯的大小、速度、品牌等，考虑到办公楼上下班人员集中使用，所以最好选择大胶箱；比如空调系统，过去一般使用中央空调较多，但出于节能环保、客户自主使用等情况，目前采用多联机户式空调更多；

另外，处于对健康的需求，可以采用新风系统、净水系统等等。包括在设计层面上，层高要3.6米以上，走廊宽度，大堂、外立面、候梯厅装饰等都需要细心考虑。另外，对于功能空间上，可以设置公共吸烟区、室内可提供卫生间、厨房等，满足各类企业的需求。

策略3：形象策略

对于写字楼来说，形象是非常重要的一部分。包装定位高度即产品定位高度。

写字楼与办公楼有一点点区别，主要在于外立面设计形象、公共区域形象配套等。写字楼的形象可以代表一个企业的外在形象。

视觉决定感觉，第一视觉决定感官印象，有调性的设计包装对项目形象树立有决定性作用。

形象是第一生产力，写字楼的形象可分为以下几个方面：

（1）写字楼外立面方面，写字楼的立面是写字楼外部形象重中之重，不管是一二线城市还是国内外，在外立面的材质、设计、形状等方面，都下足了功夫。

（2）群楼方面，如果业态以金融机构或机关单位为主，就会很少引进百货餐饮、KTV等在噪音、气味污染方面影响比较大的行业，同样也是为了保证它的纯粹性。

（3）停车场方面，停车场是业主、或者访客进出入写字楼频率最高地方，对于他们的第一形象也至关重要。对于地下停车场，连通它的负一二楼的形象也非常重要。

（4）每个楼层的后梯厅在设计方面要简洁、舒适。

（5）写字楼门前广场的形象同样也非常重要。

策略4：空位营销策略

“空位营销”-----找出空位，然后填上。在潜在客户心智中“寻找空位”是营销领域最佳战略之一。空位无须多么振奋人心，或者有多么戏剧化，甚至无须有非常明确的客户利益点。

举例，比如之前乐百氏的广告语“我们是27层过滤的纯净水”。这样的广告语就会让普通老百姓听起来感觉与其他的水不一样，第一感觉一定很好。而实际上，当时销售的纯净水都是27层过滤，只不过是乐百氏把这个点直接单独摘出来了，这个案例就是空位营销做得非常好。

写字楼的空位营销：

以往操盘的一个项目，项目本身没有卖点，唯独外立面上采用铝单板，外观漂亮、线条简洁。采用的营销就是把项目包装成为“穿金属外衣”的写字楼，赋予项目特殊符号，突出科技与形象属性，来拔高写字楼的形象。在营销空白上找到特有的点，重点突出显现。