据国家统计局统计，去年7月至10月，北京二手房成交均价连续4个月下降。这是2018年以来北京二手房价格最长的下跌周期。

如果把它放在“3.17”调控之前，最长的下跌周期几乎是难以想象的。作为典型的一线城市，北京楼市降温与调控密不可分。在“住房不是投机”的主基调下，政策力度加大，严厉调控逐步打破了市场所用的高预期。开发商和买家都开始冷静下来。因此，在可预见的未来，这种下降周期可能不仅是“最长的”，而且是“更长的”。

在媒体的调查中，尽管近期成交量有所增加，但市场人气并未明显增强。随着调控的深入，房地产企业融资将趋紧，拿地将谨慎，市场将回归理性。

回顾这两年的主动“保温”，与其说是降温，不如说是规避风险。房地产市场随时都有可能酝酿结构性泡沫，泡沫无论是破裂还是增长，都代表着双向风险。同时，由于房地产的金融性质，我们需要防范观望和杠杆化的隐患。房地产在中国经济的实际运行中一直扮演着重要的角色。经济下行压力越大，就越要警惕过度依赖房地产的“惯性”。

在市场规模较大的一线城市，任何一种风险都有可能成倍增加。此外，一线城市房价居高不下的原因是常住人口众多，而土地供应远远落后于需求。在保障房供不应求的情况下，购房者被迫进入商品房市场。另一方面，由于公共服务功能和财务属性的负载，过去居住的房子在不经意间超越了“居住”属性。

“最长下跌周期”的到来，源于本轮楼市调控中长期与短期政策协调的有效探索。两年前，与金融信贷政策密切相关的“3.17调控”，严格控制房地产市场杠杆，加大信贷成本，为北京房地产市场降温做了积极准备。同时，大规模出售竞得房用地，从各地着手稳定房价，以满足二手房需求，也提供了大量的共有住房。

总结北京的实践，我们可以看到，要管好预期，完善调控，加快协调推进改革，不断探索改革房地产税开征、市政债券发行、土地财政退出等基本制度，加快完善租售并举、新老居民全覆盖的住房制度。加快建立长效机制，仍是北京乃至全国房地产市场调控的必由之路。

依靠短期的行政手段抑制房价上涨，可以在一定时期内解决这一紧迫问题，但远不是一个长期的战略。这是各方不断提及长效机制的根本原因。党的十九大报告明确提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

方向是一样的，音调是一样的。无论是在北京还是在全国，在城市政策的精准调控下，都会出现周期性的降温和放松调控，这并不奇怪。未完成的改革更值得期待。